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房產評估 Property appraisal

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如何進行房產評估,房產評估的方法有哪些?

來源 :發布時間 :2017-07-28瀏覽 :

    
      房產評估全稱為房地產價格評估,就是對房地產進行估價。在房屋交易中,房產評估有非常重要的作用。那么,我們如何進行房產評估、房產評估的方法有哪些呢?下面小編整理了一些有關房產評估的材料。
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需要做房產評估的情形
①二手房價格明顯過低
      購買二手房需要繳納一定的稅費,稅費與房產價格緊密相連。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低于房地產價值,交易雙方又不愿意調整的,就會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估,并以評估的價格作為繳納稅費的依據。
②買賣雙方認為有必要
      一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,又不相信對方的報價或中介機構的評估,那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
③申請抵押貸款
      向銀行申請房地產抵押貸款時,銀行為確定抵押物的擔保價值,需對抵押人的房地產進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額,也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。
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④發生房地產糾紛
      當交易雙方發生房產糾紛,一方或雙方可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的房地產進行評估,為協議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據。
⑤辦理房地產保險
      房地產保險估價,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。簡單來說就是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失建筑物的價值。
   
如何進行房屋評估
      ①首先,委托方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件,了解一下房屋評估相關知識。
      ②然后委托方向房地產估價單位出具“房地產估價委托書”作為委托評估的依據,如果房地產估價單位沒有異議,就可視為接受委托。
      ③接下來,委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料,比如土地使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等,如果是以有償方式取得土地使用權的,則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
      ④資料準備齊全并交給估價單位之后,委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間,并明確勘察時的具體要求。
      ⑤估價單位在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估,委托方支付評估服務費,約一個月的時間,委托方便可領取房屋土地評估報告書了。
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房產評估方法
①成本法
      成本積算法,即對取得土地的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
②重置成本法
      它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
③市場比較法
      挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的)與待估房地產的各項條件相比較,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。
④剩余法
      房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
影響房產評估的因素
①房屋所處的位置
      房屋所處的位置不同,價格就會有所不同。交通方便,距離市中心較近的位置價格自然高。
發生
②房屋使用年限與小區管理及配套設施
      修建年代越近的房屋,配套設施越齊全的小區,管理越到位,價格也越高。
③房屋的朝向及結構
      同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產生200元左右每平方米的落差。
發生
④房屋內部裝修程度
     房屋內部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響,比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說,價格就會高一些。
       以上就是小編給大家介紹的房產評估的相關知識,你都了解了嗎?在房產交易中,小編建議,最好還是要進行房產評估。房產評估是房屋交易的重要環節,所以大家一定要提前準備,熟悉相關流程和方法,以免產生不必要的麻煩。
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